Einige Baugruppen planen derzeit, sich genossenschaftlich zu organisieren. In der Regel sind das Vereine oder GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts).
Um Fördermittel beantragen zu können, müssen diese Projekte eine eigene Kleingenossenschaft gründen, oder sich einer Genossenschaft anschließen.
Eine eigene Genossenschaft zu gründen bedarf einer eigenen Satzung, die Besetzung von Organen, die Auseinandersetzung mit den genossenschaftlichen Prüfverbänden etc. Es haben sich einige engagierte Menschen mit Baubetreuungsgesellschaften und der Verwaltungsdienstleistungsgesellschaft P99 zusammengesetzt und die Idee einer gemeinsamen sog. Dachgenossenschaft entwickelt. Anspruch ist es, langfristig bezahlbarem Wohnungsraum zu schaffen und diesen dem Immobilienmarkt zu einziehen.

Derzeit interessieren sich 12 Hausprojekte für die Dachgenossenschaft:
7 Projekte aus dem Wilhelmsburger Rathausviertel (WRV) und 5 aus dem Elbinselquartier (EIQ)
Wenn alle mitmachen, gehen wir von einem Baukostenvolumen von über 100 Mio. Euro und von rund 260 Wohneinheiten mit insgesamt mehr als 25.000 qm Fläche aus.
Im Sommer 2025 soll die Satzungsänderung erfolgen und die ersten Projekte aus dem WRV beitreten.
Es ist vorgeshen, die weiteren Projekte aufzunehmen, sobald die Voraussetzungen für einen Beitritt erfüllt sind.

• Übereinstimmung mit der Satzung und der Präambel der Dachgenossenschaft und damit Zustimmung zu ihrem Zweck und ihren Zielen
• Belastbare Finanzierungsplanung
• Verhandelter Erbbaurechtsvertrag
• Eigenkapital vollständig
• Abgeschlossene Leistungsphasen 4-6
• Verhandelter und beiderseitig unterzeichnungsbereiter Kooperationsvertrag 
• Bereitschaft zur aktiven Mitarbeit in den Gremien der Dachgenossenschaft

siehe Ablauf zur Aufnahme eines Projektes in die Dachgenossenschaft  

Ein Genossenschaftsanteil kostet für alle Projekte 50 €. Jedes Mitglied muss beim Beitritt mindestens vier Genossenschaftsanteile als Pflichtanteile übernehmen. 

Die Anzahl der erforderlichen nutzungsbezogenen Pflichtanteile pro Quadratmeter ist für alle Projekte individuell und ist vom benötigten Eigenkapital des Projekts abhängig. 

Vereinbarungen dazu werden im Kooperationsvertrag getroffen.   

Der benötigte Eigenkapitalanteil an den Gesamtkosten des Bauprojektes muss von der Baugruppe als Genossenschaftsanteile eingebracht werden. Dies kann (über den Pflichtanteil hinaus) pro Kopf oder solidarisch (z.B. über den Hausverein) passieren. 

Die Höhe des benötigten Eigenkapitals ist abhängig von der Planung, die das Projekt mit seiner Baubetreuung erstellt. 

Die operative Verwaltungsarbeit in der Dachgenossenschaft wird von 1-2 Personen im Minijob übernommen, die durch die Beiräte sowie ggf. externer Fachexpertise unterstützt werden. Die Buchhaltung kann von P99 übernommen werden.

Jedes Projekt ist verpflichtet, eine Person in den Aufsichtsrat der Dachgenossenschaft zu entsenden. Idealerweise bilden sich aus den bestehenden Arbeitsgemeinschaften der Projekte Beiräte, die sich zu spezifischen Themenbereichen der Dachgenossenschaft zusammensetzen (weitere Details siehe unten).

siehe auch -> Organe der Genossenschaft 

Im Sommer 2025 soll die Satzungsänderung zur Gründung der Dachgenossenschaft abgeschlossen werden. In Folge können die ersten Projekte beitreten.
Die anderen interessierten Projekte sollen sich aber möglichst auch zeitnah entscheiden, damit die Verhandlungen mit der IFB konkreter werden können. Sie können dann beitreten, sobald sie die Voraussetzung erfüllen. 

Mit dem Kooperationsverträgen und dem Nutzungsvertrag verpflichten sich DG und Hausgemeinschaften zur kooperativen Zusammenarbeit.
Dabei ist die Autonomie der individuellen Projekte vs. der Verantwortung der DG für die Gebäude und deren Finanzierung sowie rechtlicher Rahmenbedingungen abzuwägen (siehe auch: Übersicht der Herausforderungen ). 

Die Projekte können eigenständig über Ein- und Auszüge entscheiden, wobei sie sich an die Förderrichtlinien halten müssen. Das Haftungsrisiko für nicht Vermietung wird im Kooperationsvertrag für die Nutzungsphase geregelt. In Einzelfällen (z.B. Vermietung von WA-Wohnungen oder Vermietung von Gemeinschaftsflächen an Dritte) können Mietverträge in Abstimmung mit der Dachgenossenschaft abgeschlossen werden.

Die Projekte haben die Freiheit, die Innengestaltung der Wohneinheiten selbst zu bestimmen und dürfen Veränderungen vornehmen, solange diese im Einklang mit den festgelegten Richtlinien stehen. Für zusätzliche Mittel, wie etwa für Fahrradständer oder Terrassengestaltung, sind die Projekte verantwortlich und müssen diese selbst einbringen.

Die grundlegende Haltung der Projekte wird durch die Präambel sowie den Zweck in der Satzung der Dachgenossenschaft vorgegeben.

Jede Hausgemeinschaft schließt mit der DG einen eigenen Vertrag, zunächst den Kooperationsvertrag zur Planungs- und Bauphase und mit Einzug den Kooperationsvertrag für die Nutzungsphase.

Jede:r Bewohner:in wird Mitglied in der DG und schließt hierzu eine Mitgliedschaft in der DG mit Bezug zum eigenen Hausprojekt ab. In Folge erwerben die Mitglieder dann die für die Nutzung erforderlichen Eigenanteile bzw. werden die Eigenanteile der Planungsphase der Bauprojekte in Genossenshaftsanteile „getauscht“. Näheres dazu regelt der Kooperationsvertrag.

Schließlich schließt jedes Mitglied den Mietvertrag mit der DG zur Nutzung der eigenen Wohneinheit ab.

Wir unterscheiden bei der Finanzierung die Projekt- und die Nutzungsphase. 

In der Projektphase ist Vorfinanzierung der Planung von den Hausprojekten zu tragen und es muss ein tragfähiges Finanzierungskonzept vorgelegt werden. Mit dem Kooperationsvertrag werden die Planungsleistungen in Genossenschaftsanteile „getauscht“ und mit dem Beitritt übernimmt die Genossenschaft die Verträge der Baugruppen und die Finanzierung durch Förderkredite. Siehe auch -> Eigenkapital 

In der Nutzungsphase entscheiden die Hausgemeinschaften über kleinere Reparaturen eigenständig. Auch in dieser Phase muss jedes Projekt einen tragfähigen Finanzierungsplan vorlegen.

Die Mittel werden von der Dachgenossenschaft abgerufen und entsprechend eingesetzt.

Für die Instandhaltung müssen Projekt und Dachgenossenschaft gemeinsam Entscheidungen treffen. Hierfür ist eine gemeinsame Begehung, der sogenannte „Haus TÜV“, vorgesehen. Es ist zu bedenken, dass der Vorstand ggf. für die Einhaltung von Förderrichtlinien sowie von bau- und brandrechtliche Vorgaben rechenschaftspflichtig ist.

Sollte zusätzliches Geld benötigt werden, muss sich das Projekt gegebenenfalls selbst um die Mittel kümmern. Zahlungen werden jedoch über die Dachgenossenschaft abgewickelt.

Eine Antwort folgt bald…

Anträge unterzeichnet die Dachgenossenschaft. Die Vorbereitung der Anträge erfolgt gemeinschaftlich mit den Projekten.

Jede mietende erwachsene Person wird Mitglied in der DG.

• Die erforderlichen Anteile ergeben sich aus dem Finanzplan des Projekts.
• In der Regel muss mindestens die Planungsphase durch Eigengeld abgedeckt werden.
• Die Zusammensetzung von Solidaranteilen, Direktkrediten etc. hängt von den internen Gegebenheiten und Regelungen der Hausprojekte ab.
• In welcher Höhe ein nutzendes Mitglied den theoretischen Mindestanteil aufbringen muss, ist noch zu klären (es gab mal die Aussage, dass 51% der Anteile von allen Bewohner:innen zusammen gehalten werden müssen, also über Eigengeld, den KfW 134 oder persönliche Direktkredite aufzubringen wäre – das ist noch in Klärung Stand 18.4.26).
• Übersicht Eigenkapital  

Die Genossenschaft erhält das Eigenkapital durch die Einzelmitglieder und ggf. durch die Beteiligung der Hausvereine (= GbR oder Vereine der Hausgemeinschaften).

Jedes Mitglied muss formal mindestens xx% (in Klärung) der Genossenschaftsanteile, die für die Wohneinheit als Eigenanteil vorgesehen sind, halten. Wenn es diesen dafür erforderlichen Betrag nicht aufbringen kann, muss es über einen Direktkredit (Nachrangdarlehen) von der Hausgemeinschaft, ein KfW 134-Darlehen oder von Dritten beschafft werden.

Die restlichen erforderlichen Anteile müssen durch andere Genossen, die dann Solidaritätsanteile zeichnen, oder durch den eigenen Hausverein, der auch Mitglied in der DG ist, eingebracht werden.

siehe auch Übersicht zur -> Bereitstellung des Eigenkapitals 

• Ein internes oder externen Mitglied gibt an Hausverein einen Direktkredit.
  Die Konditionen kann der Hausverein mit den Kreditgebenden festlegen (Zinssatz, Fälligkeit, Kündigungs- bzw. lfd. Rückzahlungskonditionen, etc.).
  Wird ein Direktkredit gekündigt oder läuft er aus, muss der Hausverein einen neuen Direktkredit finden, um den offenen Betrag auszugleichen. (Noch zu klären: Was passiert, wenn ein Hausverein nicht in der Lage ist, seine Direktkredite zu refinanzieren? Stand 27.4.25)
• Ein nutzendes Mitglied kann auch mehr Anteile zeichnen und damit müssen andere Mitglieder weniger Anteile zeichnen.
• Ein externen investierendes Mitglied erwirbt (i.d.R. nicht stimmberechtigte) Anteile. 

Nein, die Dachgenossenschaft nimmt keine Direktkredite auf. Für die Finanzierung des Eigenanteils sind die Hausgemeinschaften verantwortlich. Diese müssen über Eigengeld oder Direktkredite i.d.R. die Planungskosten vorfinanzieren und diese werden dann zum Beitritt in die Genossenschaftsanteile umgewandelt.

Allerdings können Mitglieder voraussichtlich im Zusammenhang mit dem Beitritt eines Projektes, bereits vor Baubeginn ein KfW 134 beantragen. Dies ist möglich, wenn das Projekt über die Dachgenossenschft ins Wohnungsbauförderprogramm der Stadt Hamburg aufgenommen wird.

Die Dachgenossenschaft selbst nimmt erst die KfW-Förderkredite bei der IFB auf.

Ja, es kann auch investierende Mitglieder geben, die kein Nutzungsrecht haben. 

Wenn ein sozialer Träger Wohnraum belegen soll, das Projekt aber nicht will dass der Träger Mitglied wird, dann würde dieser als investierendes Mitglied nutzungsbezogene Anteile zeichnen. Als investierendes Mitglied hätte der Träger dann kein Stimmrecht.

Im Einzelfall wäre zu klären, wie die Beteiligung genau erfolgt.

Im Extremfall kann es passieren, dass ein Hausverein wegen gekündigter Solidaranteile oder notwendiger refinanzierung von Direktkrediten zahlungsunfähig wird.

Für diesen Fall müssen noch Regelungen gefunden werden.

Mitarbeiten

• Die (zukünftige) Dachgenossenschaft sind wir!
• Jedes interessierte Hausprojekt sollte daher mit mindestens zwei Personen in der DG-Signal-Chatgruppe „Dachgenossenschaft⁩“ registriert sein, um Inhalte, Terminabstimmungen etc. gut mitzubekommen. Den Link erhaltet ihr in eurer Baugruppe.
• Regelmäßige Teilnahme an und Engagement in den Dachgenossenschafts-Workshops, Online-Treffen und/oder AGs.

Wissen weitergeben

• Jedes Projekt sollte sicherstellen, dass diese zwei Personen den Wissentransfer zwischen DG und Projekt machen.

Beitritt entscheiden

• Die Projekte sollten frühzeitig die Entscheidung zum Beitritt in die Dachgenossenschaft treffen und vorbereiten.

• Buchhaltung und Genossenschaftsrecht: P99 
• Arbeitskreis der Baubetreuenden zum Thema DG
• Kernteam aus den interessierten Baugruppen

Wir Mitglieder der interessierten Baugruppen finden uns in Workshops, Arbeitsgruppen und bei Online-Treffen mit dem Kernteam der Dachgenossenschaft sowie P99 und Baubetreuer*innen zusammen und entwickeln so das Dachgenossenschaftsprojekt gemeinsam weiter. 

Wer da nicht dabei sein kann, kann sich auf folgenden Wegen informieren:

• Auf der Homepage finden sich die grundlegenden Infos zusammengefasst: 
  https://www.dachgeno-wilhelmsburg.de 
• Bei der DG-Netzwerker:in deiner Gruppe. Diese:r hat auch Zugang zu einem Miro-Board mit detailierten Infos aus den Workshops, Verträgen und Texten auf einem Cryptpad und anderes Infomaterial (wie z.B. Präsentation zu bestimmten Themen), welches die DG-Vorbereitungsgruppe laufend entwickelt.
• Wir kommunizieren in der Regel über den Messengerdienst Signal in einer Guppe namens „Dachgenossenschaft“.